长城网·冀云客户端记者吴新光

在城市发展从“增量扩张”转向“存量挖潜”的今天，一批曾沉睡多年的土地与厂房，正通过城市更新掀起的“空间革命”被重新唤醒。

然而，高效盘活低效用地的过程并不容易。受经济下行影响，社会资本参与意愿不足；部分老旧地块权属复杂，确权难；各类历史遗留问题交织，推进阻力大……各种堵点难点，如何破局？

近日，记者奔赴唐山、石家庄、廊坊等地，从三个样本中探寻答案。

1779631011148008356

在唐山河头老街，NPC唐装仕女与游客飙歌。长城网·冀云客户端记者吴新光摄

从“门可罗雀”到“人山人海”的逆袭

夜幕降临，唐山市丰南区的河头老街便化身为流光溢彩的“大唐不夜城”。游客身着汉服，在绵延的唐风灯笼下拍张美照；转角处，评剧、皮影戏、乐亭大鼓等民俗表演不期而遇；棋子烧饼、十四王爷烧鸡的香气从水街商巷中飘出，勾人馋虫。

这条全长1公里、占地约168.8亩的沉浸式文旅街区，如今已是京津冀乃至全国游客“来唐山必打卡”的热门目的地。

几年前，这里却是另一番光景。河头老街的前身运河唐人街景区，在2011年建成开放后曾短暂辉煌，但自2012年起便陷入“沉睡”——大部分建筑空置，市政配套老化，多数商铺凋敝歇业，土地和地上房屋长期空闲。

接手项目后，运营方没有选择推倒重来，而是通过“微更新”与“巧插建”进行老房新改。对老旧建筑外立面和内部进行文化赋能，围绕盛唐IP重塑空间功能，利用建筑间空地见缝插针，建设微景观与小型商业体，将散落的业态有机串联，还整合周边零散边角地块进行了开发。

通过改造，整体建筑面积从1.37万平方米跃升至3.5万平方米，综合容积率从0.31提升至0.62。更重要的是，沉寂十年之久的资产被彻底激活，河头老街文化街区商铺租金翻了10倍。2024年2月，河头老街进入常态化运营阶段。2025年接待游客突破800万人次，外地游客占比超八成。

项目成功“翻盘”的背后是政策的给力支撑。先后出台的《唐山市加快建设旅游强市行动方案》《唐山市低效用地再开发试点工作实施方案》，明确在符合规划的前提下，支持存量土地用途转换与功能混合。2025年印发的《唐山市低效用地再开发自主改造实施意见（试行）》，更是通过让利给原土地使用权人，极大激发了市场主体的内生动力。

游客在石家庄织音1953艺术园区游览。

工业“锈带”蝶变文化“秀带”

石家庄是新中国纺织工业的重要基地，棉一棉二厂区是城市工业文明的核心载体与历史文脉见证，承载着老石家庄人的集体记忆。

随着城市产业转型升级，这片202亩的厂区机器声渐息，只留下高大的厂房、斑驳的水塔与空荡的联产车间，面临着空间功能衰退、利用效率低下的现实困境。

恰逢其时，石家庄正全力打造“Rock hometown”摇滚之城城市名片。一边是工业遗存亟待保护与重生，一边是城市急需承载音乐文化的物理空间。如何让二者碰撞出火花？石家庄没有大拆大建，而是让工业遗产与城市IP进行了一场“双向奔赴”。

走进如今的“织音1953”艺术园区，工业的粗粝感与音乐的前卫感交织。项目采取“外旧内新、修旧如旧、功能焕新”的更新模式，完整保留老厂房主体结构、水塔、联产车间、棉库等标志性工业构筑物。水塔“披”上工业涂鸦与声光媒介，变身摇滚地标；原本空旷高大的联产车间，被改造为可容纳千人的Livehouse，兼具音乐论坛、影视原声发布、摇滚音乐剧巡演等功能。

这不仅是空间的活态再生，更是产业换“芯”，园区围绕音乐产业链，聚合了演艺、音乐孵化、乐器展售、非遗跨界融合、潮流娱乐等多元新业态。通过“保护还原+功能焕新”，这片“工业锈带”不仅留住了乡愁，更转型为充满活力的“生活秀带”与“文化秀带”，为北方老工业基地的遗存活化提供了可复制的“石家庄样本”。

通过存量工业用地盘活与新建空间集约利用，这个项目实现了202亩土地的高效统筹利用，新建地块容积率精准控制在2.0。

微信图片_20260727091923_1031_5_副本

河北省低效用地再开发交流推进会现场。

商业“弃子”变身宜居“新宠”

在廊坊市安次区龙河高新区，南龙道南侧的龙河中心项目工地上，曾经的沉寂被机器轰鸣取代。

这里地处廊坊城市新中心，区位交通条件优越，但原计划建设的酒店、写字楼和商务公寓，因商业业态变化和房地产市场调整，面临严重的“水土不服”——户型小、配套弱，与市场需求严重脱节，项目一度停滞，成为拖累区域形象与营商环境的“伤疤”。

面对这块“烫手山芋”，廊坊市自然资源和规划局主动破局，深入调研后发现，随着龙河高新区企业大量入驻，新增就业人口对高品质住宅及人才公寓的需求旺盛。于是，一场精准的商办用房去库存“外科手术”随之展开。

首先是规划引领，功能重构。依据《廊坊市低效用地再开发综合实施方案编制暂行办法》《廊坊市低效商业办公项目调整为普通商品住宅的实施意见》等政策，廊坊市自然资源和规划局将龙河中心项目列为全市低效用地再开发首批示范项目，推动土地性质由商务金融向二类城镇住宅转换。编制《龙河中心再开发综合实施方案》，指标上“降容增绿”：容积率从3.0降至2.2，绿地率从24%提升至35%，建筑密度从23.42%压缩至20%，重塑生态宜居空间。

其次是需求导向，精准匹配。引入中国金茂合作，将产品定位从“商务商业中心”转向“美好生活社区”。针对企业员工“单身-两人家庭-三人家庭”的梯度化居住需求，设计差异化住宅产品；甚至对原有公寓中日照不达标的13套房屋，也巧妙改造为长租短租结合的人才公寓，实现“变废为宝”。

项目不仅盘活了存量资产2.66亿元，更撬动了后续3.97亿元投资。通过植入创业人才共享中心、社区服务中心等配套功能，构建“15分钟便民服务圈”。曾经的商业“弃子”已蜕变为集生态、生活、服务于一体的社区公园。作为廊坊市首个存量商业办公去库存项目，龙河中心项目的成功为后续同类低效用地盘活提供了借鉴。

从河头老街的文旅焕新，到织音1953的产业换“芯”，再到龙河中心的用途转换，一项项低效用地高效盘活的鲜活案例，体现了河北的改革之勇、创新之智。